Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
3194 sayılı İmar Kanunu m. 8 uyarınca belediye veya valiliklerce (ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca) hazırlanan ve onaylanan 1/5000 ölçekli "Nazım İmar Planları" ile 1/1000 ölçekli "Uygulama İmar Planları", taşınmazların kullanım amacını (konut, ticaret, yeşil alan, okul, yol vb.) ve yapılaşma koşullarını (emsal/KAKS, TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri) belirleyen düzenleyici idari işlemlerdir. Onaylanan imar planları ile 18. madde parselasyon planları "bir (1) ay (30 gün)" süreyle belediye/idare ilan yerlerinde ve internet sitesinde askıya çıkarılarak ilan edilir.
İmar planında taşınmazı okul, park, yeşil alan veya yol gibi "kamusal donatı alanına" ayrılan, yapılaşma hakkı (emsali) düşürülen ya da komşu parsellere ayrıcalıklı imar hakkı tanınarak "planların kademeli birlikteliği, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına" aykırı işlem tesis edilen taşınmaz malikleri, İdare Mahkemesinde imar planının iptali davası açabilirler.
Öte yandan 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler (veya valilikler/Bakanlık) yetkilidir. Bu işlem sırasında taşınmazların düzenlemeye giren yüzölçümlerinden karşılıksız olarak "%45’e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" kesintisi yapılır.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
1 Aylık Askı Süresinde İtiraz ve 60 Günlük Dava Açma Süresi Hesabı
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun (İDDK) yerleşik içtihatlarına göre; imar planlarına ve 18. madde parselasyon işlemlerine karşı 1 aylık askı süresi içinde idareye itiraz edilmesi "zorunlu olmayıp" ihtiyaridir. İlgili malik askı süresinde hiç itiraz etmemişse, dava açma süresi "askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 gündür". Askı süresi içinde idareye yazılı itiraz edilmişse, belediye meclisinin/encümeninin itirazı reddetmesi ve tebliği (veya itiraz tarihinden itibaren 60 gün cevap verilmemesi - zımni ret) üzerine 60 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açılır.
İmar Planı İptal Nedenleri: Kademeli Birliktelik ve Şehircilik İlkeleri
Alt ölçekli 1/1000 uygulama imar planı, üst ölçekli 1/5000 nazım imar planına ve çevre düzeni planına uygun olmak zorundadır ("planların kademeli birlikteliği ilkesi"). Sosyal ve teknik altyapı dengesini bozan, eşdeğer donatı alanı ayırmadan yeşil alanı kaldıran, jeolojik/deprem etütlerine dayanmayan veya kamu yararı yerine parsel bazında kişiye özel yoğunluk artışı (ya da maliki cezalandırıcı emsal düşüşü) getiren imar planları mahkemece iptal edilir.
İmar Kanunu m. 18 (Parselasyon) Davasında %45 DOP Sınırı ve Eşit Kesinti İlkesi
3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin "yüzde kırk beşini (%45’ini)" geçemez ve düzenleme sahasındaki tüm parsellerden "eşit oranda" kesilmek zorundadır. Daha önce 18. madde uygulaması görmüş ve DOP kesilmiş bir parselden, ikinci bir düzenlemede (ilave imar artışı yoksa) yeniden %45’i aşacak şekilde DOP kesilemez; sadece aradaki fark tamamlanabilir.
Parselasyonda Aynı Yerden Tahsis, Müstakillik ve Değer Eşitliği İlkesi
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve Danıştay 6. Dairesi içtihatları uyarınca; 18. madde uygulamasında düzenlemeye giren parsel malikine, hukuki ve teknik bir zorunluluk (eski parsel yerinin tamamen yol veya yeşil alana gitmesi gibi) bulunmadıkça "kendi eski parselinin bulunduğu yerden" ve mümkün olduğunca "müstakil (hissedar edilmeksizin)" imar parseli tahsis edilmesi zorunludur. Malik kendi parselinin üzerinde bina varken sebepsiz yere çok uzaktaki ve değersiz bir parsele kaydırılmışsa veya tanımadığı kişilerle zorla hissedar edilmişse parselasyon işlemi iptal edilir.
Uygulama İşlemi Üzerine Dayanak İmar Planına Dava Açılması (İYUK m. 7/4)
İmar planı askıdayken dava açma süresini kaçıran taşınmaz maliki, daha sonra bu imar planına dayanılarak kendi parselinde yapılan bir "uygulama işlemi" (örneğin 18. madde parselasyon işlemi, imar durumu belgesi veya inşaat ruhsatı talebinin reddi) üzerine, İYUK m. 7/4 uyarınca uygulama işleminin tebliğinden/askıdan inişinden itibaren 60 gün içinde hem uygulama işleminin hem de dayanağı olan "imar planının" iptali için dava açabilir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Danıştay 6. Dairesi yerleşik içtihadı: 3194 sayılı Kanun m. 18 uyarınca yapılan parselasyon işleminde hukuki ve teknik zorunluluk bulunmadığı halde davacının kadastro parselinin bulunduğu alandan başka bir imar adasına taşınması ve müstakil tahsis imkânı varken başka şahıslarla hisseli hale getirilmesi dağıtımda eşitlik ve şehircilik ilkelerine aykırıdır.
- Parselasyon işlemi (18. madde uygulaması), düzenleme sınırı içindeki tüm parselleri etkileyen "parçalanamaz bir bütün" olmakla birlikte; Danıştay’ın güncel içtihatlarında hukuka aykırılık sadece davacının parsel tahsisiyle sınırlıysa ve tüm düzenleme sınırını etkilemiyorsa yalnızca davacı parseli/tahsis edilen imar parselleri yönünden iptal kararı verilmektedir.
- 1/1000 ölçekli uygulama imar planının üst ölçekli 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırı olması "planların kademeli birlikteliği" ilkesini ihlal eder; hem nazım hem uygulama imar planına birlikte dava açılmışsa her ikisi birlikte bilirkişi keşfiyle incelenir.
- İmar planında yeşil alan, park veya okul alanı gibi kamusal hizmet alanına ayrılmasına rağmen 5 yıllık imar programı içinde kamulaştırılmayan ve malikin mülkiyet hakkını belirsiz süreyle kısıtlayan ("hukuki el atma") taşınmazlarda, malik imar planı değişikliği talebinin reddi üzerine iptal davası açabileceği gibi İdare Mahkemesinde kamulaştırmasız el atma (tam yargı) davası da açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Belediye 18. madde (şuyulandırma) uygulaması yaparak arsamın %45’ini kesti ve kalan kısmını da kendi yerimden değil çok uzaktaki değersiz bir yerden hisseli olarak verdi; iptal ettirebilir miyim?
Evet. İmar Kanunu m. 18 ve ilgili Yönetmelik uyarınca, eski parselinizin bulunduğu yer imar planında tamamen yol, park veya okul gibi kamusal alana ayrılmamışsa (yani imar adasında kalıyorsa), belediye size kendi parselinizin bulunduğu yerden ve imkân varsa müstakil (tek tapu) olarak yer vermek zorundadır. Kendi yerinizdeki imar parselini başkasına verip sizi uzağa taşımışsa İdare Mahkemesi parselasyon işlemini iptal eder.
Belediyenin imar planını veya 18. madde uygulamasını askıya çıkardığını duymadım, 1 aylık askı süresi geçmiş; dava açma hakkım tamamen yandı mı?
Askı süresinin bitiminden (askıdan iniş tarihinden) itibaren "60 günlük" dava açma süresi henüz dolmamışsa, askıda itiraz etmemiş olsanız bile doğrudan İdare Mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Eğer 60 günlük süre de geçmişse; imar planları "düzenleyici işlem" olduğundan belediyeden parseliniz için "imar durumu veya inşaat ruhsatı" talep edebilir ve verilecek ret/kısıtlı imar durumu işleminin tebliğinden itibaren 60 gün içinde İYUK m. 7/4 uyarınca dayanak imar planına dava açabilirsiniz (Parselasyon işlemi ise sübjektif işlem olduğundan tapu tebliğinden/öğrenmeden itibaren en geç 60 gün içinde açılmalıdır).
Arsam imar planında yıllardır "park / yeşil alan veya okul alanı" olarak görünüyor, ne çivi çakabiliyorum ne de belediye kamulaştırıp parasını ödüyor; ne yapabilirim?
İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesine rağmen idarece kamulaştırma yapılmaması "hukuki el atma" oluşturur. Belediyeye (okul ise Milli Eğitim Bakanlığına) başvurarak öncelikle imar planı değişikliğiyle arsanıza imar verilmesini veya kamulaştırılmasını talep edebilir; reddi üzerine İdare Mahkemesinde imar planının iptali davası ya da arsa bedelinin tahsili için "hukuki el atma nedeniyle tam yargı (tazminat) davası" açabilirsiniz.
İmar davasında mahkeme nasıl karar verir, arsanın başına gelip keşif yapılır mı?
Evet. İdare Mahkemesi öncelikle belediyeden tüm plan paftalarını, meclis/encümen kararlarını, dağıtım cetvellerini ve DOP hesap tablolarını celp eder. Ardından hâkim ile şehir plancısı ve harita-kadastro mühendisi bilirkişilerden oluşan heyet taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak rapor hazırlar.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.