Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 299-356) emredici hükümleri ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK m. 269-276) çerçevesinde çözümlenir. 6100 sayılı HMK m. 4/1-a uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m. 18/B hükmü uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Denizli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Bu rehberde; Denizli’de zorunlu kira arabuluculuğu süreci, 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davaları, gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa, yazılı tahliye taahhütnamesi, temerrüt, iki haklı ihtar ve 10 yıllık uzama süresi nedenlerine dayalı tahliye usulleri ayrıntılı olarak incelenmektedir.
Denizli’de Zorunlu Kira Arabuluculuğu ve Görevli Mahkemeler
Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, ihtiyaç/yeniden inşa nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davası, kira alacağı ve hor kullanma tazminatı gibi tüm kira uyuşmazlıklarında ilk adım Denizli Adliyesi Arabuluculuk Bürosuna başvurulmasıdır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan Denizli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması halinde dava, HMK m. 115 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle Denizli İcra Dairesinde başlatılan "tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No: 13)" veya geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayanılarak İcra Dairesinden gönderilen "tahliye emri (Örnek No: 14)" üzerine Denizli İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz; ancak tahliye taahhüdüne itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılacaksa arabuluculuk zorunludur.
- Denizli Sulh Hukuk Mahkemeleri: Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, TBK m. 350-352 kapsamındaki tahliye davaları, kira alacağı, depozito iadesi ve kiralananın ayıplı/hor kullanılmasından doğan tazminat davalarına bakar.
- Denizli İcra Dairesi ve İcra Hukuk Mahkemeleri: Kira borcunun 30 günlük ihtar süresi içinde ödenmemesi (Örnek No: 13) ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine (Örnek No: 14) ilişkin itirazın kaldırılması ile tahliye taleplerini inceler.
- Yetkili Mahkeme: Kira davaları, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu Denizli merkez veya ilgili ilçe) mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6, m. 10).
Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları (TBK m. 344-345)
TBK m. 344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ancak TBK m. 344/3 uyarınca taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir (TBK m. 345/1). Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde (ihtarnamede) bulunulmuş olması (veya sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm yer alması) ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması şarttır.
- 5 Yıl Şartı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadan açılan tespit davalarında artış oranı sadece TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır; emsal rayiç araştırması 5. yılın dolduğu (6. kira yılının başladığı) dönem için yapılır.
- Keşif ve Emsal Araştırması: Denizli Sulh Hukuk Mahkemesince kiralanan konut veya işyerinde inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme bilirkişisi eşliğinde keşif yapılır; çevredeki emsal kira sözleşmeleri incelenir ve belirlenen rayiç bedelden Yargıtay uygulamasına göre %10 ila %20 oranında "hak ve nesafet (eski kiracı) payı" düşülerek kira bedeli takdir edilir.
- Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138): Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve ifanın aşırı derecede güçleşmesi halinde, 5 yıllık süre beklenmeksizin ileriye etkili olarak kira uyarlama davası açılabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri ve Süreleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süresinin bitmesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez; sözleşme kiracı tarafından feshedilmedikçe aynı koşullarla 1’er yıllık sürelerle uzamış sayılır (TBK m. 347). Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ve kanuni ihtar/dava açma sürelerine harfiyen uyulması zorunludur.
Başlıca tahliye yolları; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi (ihtiyaç - TBK m. 350/1), kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı (TBK m. 350/2), yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351), kiralananın tesliminden sonra alınmış yazılı tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m. 352/2), kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m. 315, İİK m. 269) ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır (TBK m. 347).
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde (veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa izleyen kira yılı sonuna kadar TBK m. 353) dava açılmalıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmaz haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).
- Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme (tapu devir) tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra veya kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş ve belirli bir tahliye tarihi içeren yazılı taahhütnameye dayanarak, taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurulması veya arabuluculuk sonrası dava açılması zorunludur.
- 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347): Kira sözleşmesinin bitiminden (belirsiz sürelilerde başlangıçtan) itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Sık Sorulan Sorular
1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi kiracıyı sebep göstermeden çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtarda bulunmak şartıyla sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir.
Yazılı tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?
TBK m. 352/1 ve Yargıtay içtihatları uyarınca tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için; yazılı olması, bizzat kiracı (birden fazla kiracı varsa tamamı) tarafından imzalanması, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması ve hangi tarihte tahliye edileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Ayrıca taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi başlatılması veya dava/arabuluculuk yoluna başvurulması şarttır.
Kiracı kira bedelini ödemezse en hızlı tahliye yolu nedir?
Kiracının muaccel olan kira bedelini ödememesi halinde Denizli İcra Dairesinde "tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No: 13)" başlatılır. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 günlük yasal ihtar süresi içinde de kira borcunu tüm fer’ileriyle birlikte icra dosyasına ödemezse, 30 günün sonunda zorunlu arabuluculuğa tabi olmaksızın doğrudan Denizli İcra Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle kiracıyı tahliye eden ev sahibi evi hemen başkasına kiralayabilir mi?
Hayır. TBK m. 355 (yeniden kiralama yasağı) uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
İlgili Mevzuat, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Temel Kanunlar
Emsal Yüksek Mahkeme Kararları
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) ve Tapu İptal Davası — Yargıtay İBK 1974/1 E., 1974/2 K.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Etkisi — Yargıtay İBK 1983/3 E., 1984/1 K.
- İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazlarda Hukuki El Atma ve Tam Yargı Davası — Danıştay İDDK & 6. Daire İlkeleri
Bu sayfa Denizli Adliyesi mahkeme teşkilatı ve yürürlükteki mevzuat hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.