Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Etkisi — Yargıtay İBK 1983/3 E., 1984/1 K.

Uyuşmazlık Konusu ve Hukuki Sorun

Karma nitelikli bir sözleşme olan arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin (müteahhidin) temerrüdü sebebiyle arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde, feshin geriye etkili (dönme) mi yoksa ileriye etkili (fesih) mi sonuç doğuracağı ve inşaatın ulaştığı seviyenin bu sonuca etkisinin ne olacağı hususudur.

Yüksek Mahkemenin Hukuki Değerlendirmesi ve Gerekçesi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bir yönüyle eser sözleşmesi (inşaat yapma borcu), diğer yönüyle taşınmaz satış vaadi (arsa payı devir borcu) içeren ani edimli bir sözleşme olduğunu, ancak inşaat yapım sürecinin uzun zamana yayılması nedeniyle sürekli borç ilişkilerine özgü bazı özellikler de gösterdiğini tespit etmiştir.

Kural olarak yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde, sözleşme geriye etkili olarak (ex tunc) ortadan kalkar ve taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iade eder. Ancak yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamışsa (uygulamada genellikle %90 ve üzeri seviyeye getirmişse), sözleşmenin geriye etkili olarak tamamen ortadan kaldırılması yüklenici ve ondan bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler açısından aşırı hak kaybına yol açar.

Bu durumda TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı devreye girer: İnşaatın tamamlanmasına çok az bir kısım kalmış ve sözleşmenin geriye etkili olarak çözülmesi hakkaniyete aykırı düşmekte ise, feshin "ileriye etkili" (ex nunc) sonuç doğuracağı kabul edilir. İleriye etkili fesihte yüklenici tamamladığı inşaat oranında arsa payına (bağımsız bölümlere) hak kazanır; eksik bıraktığı işlerin bedeli ise arsa sahibine tazminat/bedel olarak mahsup edilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Somut İlkeler

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iradi olarak (tarafların anlaşmasıyla) değil, çekişme halinde mahkeme kararıyla feshedilmesi esastır.
• İnşaat seviyesi henüz ileri bir aşamaya (%90 civarına) ulaşmamışsa ve arsa sahibinin yararı gerektiriyorsa sözleşmenin "geriye etkili" (dönme) olarak feshine karar verilir; bu durumda yükleniciye veya ondan pay alan üçüncü kişilere devredilen tapu kayıtları iptal edilerek arsa sahibine döner, yüklenici ancak imalat bedelini talep edebilir.
• İnşaat büyük oranda (%90 ve üzerinde) tamamlanmışsa, TMK m. 2 uyarınca "ileriye etkili fesih" uygulanır; yüklenici gerçekleştirdiği inşaat fiziki oranına karşılık gelen bağımsız bölümlere hak kazanır.
• Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin kazanımı, yüklenicinin edimini ifa etmesine bağlı "avans tapusu" niteliğinde kabul edildiğinden, geriye etkili fesihte üçüncü kişilerin TMK m. 1023 iyiniyet iddiası kural olarak korunmaz.

Bu sayfadaki yüksek mahkeme karar incelemesi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.