Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği (taahhüt ettiği) halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Yazılı tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin herhangi bir ihtiyaç veya kusur ispatlamasına gerek kalmaksızın kiralananın tahliyesini sağlayan en etkili hukuki yoldur. Ancak kanun koyucu, kira sözleşmesi imzalanırken konut veya işyeri bulma baskısı altındaki kiracının müzakere gücünü korumak amacıyla taahhütnamenin geçerliliğini sıkı maddi ve şekli şartlara bağlamıştır.
Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren 1 aylık hak düşürücü süre içinde iki yoldan birini seçebilir: İİK m. 272 uyarınca doğrudan icra dairesine başvurarak "Örnek No: 14 Tahliye Emri" göndermek ya da zorunlu arabuluculuk sürecini işletip Sulh Hukuk Mahkemesinde doğrudan tahliye davası açmak.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Tahliye Taahhütnamesinin 4 Temel Geçerlilik Şartı
(1) Yazılı şekil: Taahhütname adi yazılı veya noter onaylı/düzenleme şeklinde olabilir. (2) Bizzat kiracı tarafından verilmesi: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa tamamının imzalaması gerekir. (3) Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya anahtar tesliminden önce alınan taahhütnameler baskı altında alındığı kabul edilerek kesin olarak geçersizdir. (4) Tahliye tarihinin belirli (gün/ay/yıl olarak açık) olması ve şarta bağlanmamış olması.
1 Aylık Hak Düşürücü Süre ve TBK m. 353 Uzatması
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava (arabuluculuk başvurusu) açılmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup mahkemece re’sen gözetilir. TBK m. 353 uyarınca 1 aylık süre içinde yazılı bildirim yapılarak dava açma süresi bir kira yılı uzatılabilir.
Örnek 14 İcra Takibi, 7 Günlük İtiraz ve İtirazın Hükümden Düşürülmesi (İİK m. 272-275)
İcra dairesince kiracıya gönderilen Örnek 14 tahliye emrine karşı kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve 15 gün içinde taşınmaz zorla tahliye edilir. Kiracı 7 gün içinde imzaya veya tarihe itiraz ederse; taahhütname noterde düzenlenmiş veya imzası/tarihi noterlikçe onaylanmışsa İcra Hukuk Mahkemesinden "itirazın kaldırılması" (İİK m. 275) istenebilir. Adi yazılı taahhütnamede kiracı imzaya veya düzenleme tarihine itiraz ettiğinde ise İcra Hukuk Mahkemesi inceleme yapamaz; Sulh Hukuk Mahkemesinde (arabuluculuk şartı tamamlanarak) "itirazın iptali ve tahliye davası" açılması gerekir.
Boş Kağıda (Beyaza) İmza ve Tarihin Sonradan Atıldığı Savunması
Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmekle birlikte "kira sözleşmesiyle aynı gün tarihleri boş olarak imzalatıldığını ve sonradan doldurulduğunu" iddia ederse; 1989 tarihli Yargıtay İBK ve HGK kararları uyarınca beyaza imza atan kişi belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu "yazılı delille" (HMK m. 201) ispatlamak zorundadır; tanık dinlenemez.
Aile Konutu İtirazı (TMK m. 194)
Kiralanan taşınmaz eşlerin "aile konutu" ise, kira sözleşmesinde taraf olmayan eş TMK m. 194/1 uyarınca rızası alınmaksızın verilen tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Bunun için eşin takip veya dava sonuçlanıncaya kadar Aile Mahkemesinde tespit davası açması veya kiraya verene bildirimde bulunması gerekir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı Yargıtay İBK: İlk kira sözleşmesi yapılırken (kiralanan henüz teslim edilmeden önce) kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi serbest irade ürünü olmadığından geçersizdir; ancak kira ilişkisi devam ederken yenilenen sözleşmelerle birlikte verilen taahhütnameler geçerlidir.
- Tarih kısmı boş olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhütnamesinde (beyaza imza), kiracı tarihin anlaşmaya aykırı olarak sonradan doldurulduğunu HMK m. 201 uyarınca ancak eşdeğer bir yazılı belge ile kanıtlayabilir; salt tanık beyanına veya mürekkep yaşı incelemesine dayanılamaz.
- Adi yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı Örnek 14 icra takibinde kiracı tahliye emrine itiraz ederken "düzenleme tarihine" veya "imzaya" açıkça itiraz etmişse, uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemez; Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır.
- Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, eski malikin halefi olduğundan (TBK m. 310), eski malik döneminde alınan geçerli yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapabilir veya tahliye davası açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi imzalanırken boş (tarihsiz) olarak imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, boş kağıda (beyaza) imza atan kiracı, belgenin üst kısmını istediği gibi doldurma yetkisini karşı tarafa vermiş sayılır. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalandığını ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı bir delille (örneğin tutanak, mesaj/e-posta kabulü vb.) ispatlayamazsa taahhütname geçerli kabul edilir.
Evli kiracının eşinin imzası olmayan tahliye taahhütnamesi iptal edilebilir mi?
Evet. Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, TMK m. 194 uyarınca kiracı eş diğer eşin açık rızası bulunmadıkça kira sözleşmesini feshedemez ve tahliye taahhüdü veremez. İmza sahibi olmayan eş, Aile Mahkemesinde dava açarak bunu bekletici mesele yaptırabilir.
Tahliye taahhütnamesi mutlaka noterde mi yapılmalıdır?
Hayır. TBK m. 352/1 yalnızca "yazılı" olmasını şart koşmuştur; adi yazılı taahhütname de geçerlidir. Ancak noterde düzenleme veya imza onaylama şeklinde yapılan taahhütnamede kiracı icra takibinde imzaya ve tarihe itiraz edemeyeceğinden İcra Hukuk Mahkemesinde çok daha hızlı tahliye kararı alınabilir.
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre kaçırılırsa taahhütname tekrar kullanılabilir mi?
Hayır. TBK m. 352/1’deki 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmaz, dava (arabuluculuk) açılmaz veya TBK m. 353 uyarınca yazılı bildirimde bulunulmazsa o taahhütnameye dayanılarak bir daha tahliye istenemez.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.