Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsası üzerindeki belirli payları yükleniciye (müteahhide) devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği, taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesinin (TBK m. 470 vd.) unsurlarını birleştiren karma ve çift tipli bir sözleşmedir.
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden TMK m. 706, TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca bu sözleşmelerin noterde "düzenleme şeklinde" resmî biçimde yapılması geçerlilik şartıdır. Adi yazılı yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması veya tapuda arsa paylarının yükleniciye devredilmiş bulunması halinde şekil eksikliği ileri sürülemez (TMK m. 2).
Uygulamada bu sözleşmelerden kaynaklanan başlıca davalar; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi, gecikme (kira mahrumiyeti) tazminatı, eksik ve ayıplı imalat bedellerinin tahsili, nama ifaya izin (TBK m. 113) ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin açtığı "temliken tescil" davalarıdır.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Sözleşmenin Geriye veya İleriye Etkili Feshi (1984/1 sayılı İBK)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ancak "taraf iradelerinin birleşmesiyle" veya "mahkeme kararıyla" mümkündür; tek taraflı fesih ihbarıyla sözleşme kendiliğinden sona ermez. İnşaat fiziki olarak %90 ve üzeri bir seviyeye ulaşmışsa dürüstlük kuralı gereği "ileriye etkili fesih" (tasfiye), bu oranın altındaysa "geriye etkili fesih" kararı verilir ve yükleniciye devredilen tapu payları arsa sahibine geri döner.
Gecikme (Kira Mahrumiyeti) Tazminatı ve Cezai Şart
Yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede (yapı ruhsatı veya yer tesliminden itibaren başlayan sürede) tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) ile teslim etmemesi halinde, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeksizin aynen ifa ile birlikte TBK m. 125 uyarınca gecikilen her ay için emsal kira tazminatı veya gecikme cezası talep edebilir.
Eksik ve Ayıplı İmalat Bedeli ile Nama İfaya İzin (TBK m. 113)
Ortak alanlardaki veya arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki eksik işler için muayene ve ihbar külfeti aranmaksızın zamanaşımı süresi içinde bedel talep edilebilir. Ayrıca arsa sahibi TBK m. 113/1 uyarınca mahkemeden "nama ifaya izin" kararı alarak, yükleniciye düşen son bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirle eksik işleri ve iskân giderlerini bizzat tamamlama yetkisi isteyebilir.
Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişilerin Temliken Tescil Davası
Yükleniciden adi yazılı satış sözleşmesi (alacağın temliki - TBK m. 183) veya tapu devriyle bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı tapu tescili isteyebilmesi veya tapularını koruyabilmesi, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini (inşaatı) tam olarak yerine getirmiş olmasına bağlıdır.
Teknik Keşif ve İnşaat Mühendisi/Mimar Bilirkişi Heyeti İncelemesi
Mahkemece inşaat mahallinde keşif yapılarak inşaatın fiziki gerçekleşme oranı, onaylı mimari projeye ve teknik şartnameye uygunluğu, imar mevzuatına aykırılık (kaçak yapı) bulunup bulunmadığı ve eksik işlerin piyasa maliyeti teknik bilirkişi heyeti raporuyla tespit edilir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İBK: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi sözleşmeden dönmek (fesih) istiyorsa, tarafların anlaşması yoksa mutlaka mahkemeden fesih kararı almalıdır; inşaatın büyük oranda (%90 ve üzeri) tamamlandığı hallerde ise fesih geriye etkili değil ileriye etkili sonuç doğurur.
- Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler TMK m. 1023 kapsamında iyiniyet iddiasında bulunamazlar; çünkü yüklenicinin hak kazanması inşaatı sözleşmeye uygun tamamlaması (avans tapu) şartına bağlıdır. Sözleşme geriye etkili feshedilirse üçüncü kişiler adına olan tapular da iptal edilir.
- Eksik iş (sözleşmede kararlaştırıldığı halde hiç yapılmayan imalat) ile ayıplı iş (kusurlu yapılan imalat) birbirinden farklıdır; eksik işlerde TBK m. 474’teki muayene ve ihbar şartı aranmaz.
- Sözleşmede inşaatın teslimi için "yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınması" şart koşulmuşsa, bağımsız bölüm fiilen kullanılmaya başlansa dahi iskân alınmadıkça hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz.
Sık Sorulan Sorular
Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçarsa arsa sahibi noterden ihtar çekerek sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir mi?
Hayır. 1984/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı ihtarname ile feshedilemez. Taraflar noterde karşılıklı fesihname imzalamadıkça sözleşmenin feshi ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir.
Müteahhitten topraktan (inşaat bitmeden) daire satın alan kişinin tapusu fesih halinde iptal olur mu?
Evet. Müteahhit inşaatı tamamlamadan arsa sahibinden aldığı tapular "avans tapu" niteliğindedir. Müteahhit inşaatı yarım bırakır ve arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshettirse, müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapu kayıtları da yolsuz tescil haline gelir ve iptal edilerek arsa sahibine döner. Üçüncü kişi ancak eksik kalan işlerin bedelini mahkemeye depo ederek tapusunu kurtarabilir.
Noterde yapılmayan (adi yazılı) kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olur mu?
Kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşme geçersizdir. Ancak tapuda arsa payları yükleniciye devredilmişse veya yüklenici arsa sahibinin bilgisi dahilinde inşaatın önemli bir kısmını tamamlamışsa şekil eksikliği ileri sürülemez.
Daireyi teslim alıp içinde oturmaya başlayan arsa sahibi kira tazminatı isteyebilir mi?
Arsa sahibi bağımsız bölümü fiilen teslim alıp kullanmaya veya kiraya vermeye başladığı tarihten sonrası için kira mahrumiyeti tazminatı isteyemez; ancak fiili teslim tarihine kadar geçen gecikme süresi için ihtirazi kayıt koymaksızın teslim alsa dahi (sözleşmede açık hüküm varsa veya ceza değil gecikme tazminatı niteliğindeyse) kira tazminatı talep edebilir.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.