Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
Kiracının kira sözleşmesinden doğan en temel borcu, kira bedelini ve sözleşmede öngörülmüşse yan giderleri (aidat vb.) zamanında ve tam olarak ödemektir (TBK m. 313-314). Kiracının muaccel olan kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren iki farklı hukuki mekanizmayla kiralananın tahliyesini sağlayabilir: (1) TBK m. 315 ve İİK m. 269 uyarınca "temerrüt nedeniyle derhal tahliye" veya (2) TBK m. 352/2 uyarınca "bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle kira dönemi sonunda tahliye".
Temerrüt nedeniyle tahliyede (TBK m. 315); kiracıya yazılı olarak en az 30 gün (konut ve çatılı işyeri kiralarında) süre verilerek bu süre içinde kira borcunu ödemesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği (tahliye isteneceği) ihtar edilir. Uygulamada bu ihtar çoğunlukla İİK m. 269 uyarınca "Örnek No: 13 Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi" başlatılarak ödeme emri tebliği yoluyla yapılır. Kiracı tebliğden itibaren 30 gün içinde kira borcunun tamamını ödemezse kira yılının bitmesi beklenmeksizin derhal tahliye davası açılır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede (TBK m. 352/2) ise kiracı, 30 günlük süre içinde borcunu ödeyerek temerrütten kurtulsa dahi, bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira bedellerini zamanında ödememiş olması sebebiyle kendisine yazılı olarak "iki haklı ihtar" tebliğ edilmişse, kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Örnek 13 İcra Takibi, 7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresi (İİK m. 269)
Tahliye talepli Örnek 13 ödeme emrini tebellüğ eden kiracının kira sözleşmesine veya borca itiraz süresi 7 gün, kira borcunu ödeme süresi ise 30 gündür. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu (dosya kapak hesabındaki asıl alacak ve işlemiş faizi) tam olarak ödemezse, kiraya veren 30. günün ertesi gününden itibaren 6 ay içinde (İİK m. 269/a) arabuluculuğa gitmeksizin doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kısmi Ödeme veya Süresinden Sonra Ödemenin Temerrüdü Ortadan Kaldırmaması
30 günlük yasal ödeme süresi içinde kira asıl alacağının eksik ödenmesi (örneğin kuruş farkı dışında kalan kısmi ödeme) veya 30 günlük süre dolduktan sonra yapılan ödeme temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz ve tahliye kararı verilmesini engellemez.
İki Haklı İhtarın Koşulları (TBK m. 352/2)
(1) İhtarlar aynı kira dönemi (1 yıllık dönem) içindeki en az iki farklı aya ait muaccel kira borçları için çekilmiş olmalıdır. (2) İhtarlar yazılı olmalı (noter ihtarnamesi veya Örnek 7/13 icra ödeme emri) ve aynı kira yılı içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. (3) Kira bedeli, ihtarın kiracıya "tebliğ edilmesinden sonra" ödenmiş olmalıdır; ihtar tebliğ edilmeden önce kira ödenmişse o ihtar "haklı ihtar" sayılmaz.
İki Haklı İhtarda 1 Aylık Dava Açma Süresi
İki haklı ihtar oluştuğunda kiraya veren hemen dava açamaz; iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitmesini bekler ve kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde zorunlu arabuluculuk başvurusunu yapıp Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açar.
İcra Hukuk Mahkemesinde Tehiri İcra (İİK m. 36)
İcra Hukuk Mahkemesince veya Sulh Hukuk Mahkemesince verilen tahliye kararlarının icrası için kararın kesinleşmesi şart değildir (HMK m. 367/1). Kiracı istinaf süresi içinde 3 aylık kira bedelini icra veznesine teminat olarak yatırarak İİK m. 36 uyarınca tehiri icra (icranın geri bırakılması) kararı almadıkça tahliye işlemi uygulanır.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Bir kira yılı içinde muaccel olmuş birden fazla ayın kira borcu tek bir ihtarname veya icra takibiyle istenmişse, bölünerek iki ayrı ihtar çekilemeyeceği için bu durum yalnızca "bir haklı ihtar" sayılır.
- Noterden çekilen ihtarname veya icra dairesinden gönderilen ödeme emri kiracıya "tebliğ edilmeden önce" kiracı banka hesabına kira bedelini yatırmışsa, ihtar haklılığını yitirir ve iki haklı ihtar koşulu gerçekleşmez.
- Örnek 13 tahliye talepli icra takibinde ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresinin açıkça yazılmamış olması veya takip talebinde "tahliye" seçeneğinin işaretlenmemiş olması halinde İcra Hukuk Mahkemesince tahliyeye karar verilemez.
- Kira sözleşmesinde stopaj vergisi veya apartman yönetim gideri dışında kalan emlak vergisi, sigorta primi gibi kiraya verene ait yükümlülüklerin ödenmemesi TBK m. 315 kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı Örnek 13 ödeme emri geldikten sonra 30 gün içinde kira borcunu öderse tahliye edilir mi?
Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu tam olarak öderse "temerrüt (TBK m. 315)" nedeniyle tahliye edilemez. Ancak bu ödeme emri "birinci haklı ihtar" yerine geçer; aynı kira yılı içinde başka bir ayın kirasını yine geciktirir ve ikinci bir ihtar/ödeme emri tebliğ edilirse kira dönemi sonunda "iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)" nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Örnek 13 icra takibiyle tahliye için arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Hayır. 6325 sayılı HUAK m. 18/B-1-a hükmü "2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere" kira uyuşmazlıklarını arabuluculuğa tabi tutmuştur. Bu nedenle Örnek 13 icra takibi başlatılması ve İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davası zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Kiracı kirayı elden nakit ödediğini tanıkla ispatlayabilir mi?
Yıllık kira bedeli toplamı HMK m. 200’deki senetle ispat sınırını aşıyorsa, kiracı kira borcunu ödediğini tanıkla ispatlayamaz; banka dekontu, PTT havale makbuzu veya kiraya verenin imzasını taşıyan yazılı makbuz ibraz etmek zorundadır.
Tahliye kararı çıkınca kiracı istinafa başvurursa tahliye durur mu?
Hayır. Tahliye ilamları kesinleşmeden icraya konulabilir. Tahliyenin istinaf incelemesi sonuna kadar durdurulabilmesi için kiracının İİK m. 36 uyarınca 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak tehiri icra kararı alması gerekir.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.