Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683/2 hükmü uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü "haksız el atmanın önlenmesini (müdahalenin men’ini)" de dava edebilir. Mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden doğan el atmanın önlenmesi davası; taşınmazın üçüncü bir kişi veya diğer bir paydaş tarafından hukuki bir sebebe (kira, intifa, geçit hakkı veya geçerli rızaya) dayanmaksızın işgal edilmesi, üzerine bina/duvar yapılması, ağaç dikilmesi veya geçişinin engellenmesi hallerinde haksız müdahalenin sonlandırılmasını sağlar.
Haksız müdahale taşınmaz üzerine bir yapı (bina, garaj, bahçe duvarı, sundurma) inşa edilmesi veya ağaç dikilmesi suretiyle gerçekleştirilmişse, malik el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte veya ayrıca bu yapıların sökülüp kaldırılmasını, yani "kal’ini (yıkımını)" da talep edebilir. Ancak dava dilekçesinde açıkça "kal (yıkım/kaldırma)" talebi yer almıyorsa, HMK m. 26 taleple bağlılık ilkesi gereğince mahkeme kendiliğinden yıkım kararı veremez.
Öte yandan TMK m. 722-724 (haksız inşaat) ve TMK m. 725 (taşkın yapı) hükümleri, yapının yıkılmasının aşırı ekonomik kayba yol açacağı ve yapı sahibinin iyiniyetli olduğu istisnai hallerde davalıya karşı dava veya savunma yoluyla "temliken tescil" ya da "taşkın yapı irtifakı" talep etme olanağı tanımıştır. Özellikle komşu parseldeki yapının sınır ihlali yaparak taşması halinde arsa malikinin durumu öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olması ve durum ve koşulların haklı göstermesi halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (TMK m. 725/2).
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Paydaşların Üçüncü Kişilere ve Birbirlerine Karşı Dava Hakkı (TMK m. 693/3)
Paylı veya elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan (veya ortaklardan) her biri, taşınmaza el atan "üçüncü kişilere" karşı diğer paydaşların katılımına gerek olmaksızın tek başına taşınmazın tamamı için el atmanın önlenmesi davası açabilir (TMK m. 693/3, m. 702/4). Paydaşların birbirlerine karşı açacakları el atmanın önlenmesi davalarında ise davacı paydaşın taşınmazda kullandığı bir yer bulunmaması ve intifadan men (ecrimisil isteniyorsa) koşullarının incelenmesi gerekir.
Kal (Yıkım) Talebinin Açıkça Gösterilmesi ve Aşırı Zarar İncelemesi (TMK m. 722/3)
Davacı arsa üzerindeki haksız yapının yıkılmasını istiyorsa dava dilekçesinde hem "el atmanın önlenmesi" hem de "kal (yıkım)" talebinde bulunmalı ve hem el atılan zemin değeri hem de yıkılacak yapı değeri üzerinden nispi harcı yatırmalıdır. TMK m. 722/3 uyarınca malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmazsa malik sökülüp kaldırılmasını isteyebilir; yapı maliki iyiniyetli ise ve yapı değeri arsa değerinden açıkça fazlaysa TMK m. 724 temliken tescil şartları değerlendirilir.
Taşkın Yapıda İyiniyet ve 15 Günlük İtiraz Süresi (TMK m. 725)
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşkın yapı üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ana yapının bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş (15) gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Mahallinde Keşif, Kadastral Aplikasyon ve Fen Bilirkişisi Raporu
Mahkemece kadastro/tapu paftası getirtilerek taşınmaz başında fen/harita bilirkişisi ve inşaat bilirkişisi eşliğinde keşif yapılır. Fen bilirkişisi kroki üzerinde haksız el atılan alanı metrekare ve harf bazında renkli olarak gösterir; inşaat bilirkişisi ise yıkımı istenen yapının değerini ve ana yapıya zarar vermeden kısmen tıraşlanıp yıkılmasının (ifraz ve kal kabiliyetinin) teknik olarak mümkün olup olmadığını raporlar.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ile Birlikte Açılabilmesi
El atmanın önlenmesi davası ile birlikte, dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık dönem için haksız işgal tazminatı (ecrimisil - TMK m. 995) talep edilebilir. Taşınmazın aynına (mülkiyet sınırına ve yıkıma) ilişkin el atmanın önlenmesi ve kal hükümleri HMK m. 367/2 uyarınca kesinleşmedikçe icraya konulamaz.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- 04.03.1953 tarihli ve 10/2 sayılı Yargıtay İBK: El atmanın önlenmesi ve kal davalarında dava değeri (görev ve nispi harca esas değer), yalnız el atılan arsa bölümünün değeri değil, yıkımı talep edilen yapının (muhdesatın) değeri ile el atılan zemin değerinin toplamıdır.
- Yargıtay HGK ve 1. / 8. HD yerleşik içtihadı: Davalı komşu parsel maliki kadastro sınırını bilmek veya çap uygulatmak zorunda olduğundan, gerekli özeni göstermeden komşu parsele taşkın inşaat yapan kimse TMK m. 3 uyarınca kural olarak iyiniyet iddiasında bulunamaz; ancak sınırların zeminde belirsiz olması gibi haklı bir yanılgı varsa iyiniyet kabul edilebilir.
- Dava dilekçesinde sadece "müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi)" talep edilmiş olup "kal (yıkım)" açıkça istenmemişse, mahkemece HMK m. 26 taleple bağlılık ilkesi uyarınca yapının yıkılmasına karar verilemez.
- El atmanın önlenmesi ve kal ilamları gayrimenkulün aynına ilişkin sonuç doğurduğundan HMK m. 367/2 uyarınca kesinleşmeden icra takibine konulamaz; ilamın eklentisi olan ecrimisil ve vekalet ücreti kalemleri de asıl hüküm kesinleşmedikçe infaz edilemez.
Sık Sorulan Sorular
Arsama komşumun binası veya bahçe duvarı 20 yıl önce taşmış; zamanaşımı dolduğu için dava açamaz mıyım?
Açabilirsiniz. Mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi ve kal (yıkım) davası, haksız işgal devam ettiği sürece hiçbir zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak komşunuz inşaatı yaptığı sırada iyiniyetliyse ve siz taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemişseniz, komşunuz TMK m. 725 uyarınca uygun bedel karşılığında taşan yerin mülkiyetini veya irtifak hakkını talep edebilir.
Hisseli (paylı) bir tarlamızı dışarıdan üçüncü bir kişi işgal edip ekiyor; diğer hissedarlar dava açmak istemezse tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. TMK m. 693/3 uyarınca paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması kapsamında dışarıdan el atan üçüncü kişilere karşı tek başına taşınmazın tamamından el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak ecrimisil (kira tazminatı) yönünden sadece kendi payınız oranında talepte bulunabilirsiniz.
El atmanın önlenmesi davasını kazanırsam mahkeme kararı kesinleşmeden kepçe götürüp yıkım yaptırabilir miyim?
Hayır. HMK m. 367/2 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin el atmanın önlenmesi ve kal (yıkım) ilamları istinaf ve temyiz incelemelerinden geçerek kesinleşmedikçe icra müdürlüğü kanalıyla infaz edilemez.
Üzerine kaçak yapı yapılan arsam için hem yıkım hem de geçmiş yılların kira bedelini (ecrimisil) aynı davada isteyebilir miyim?
Evet. Aynı dava dilekçesinde hem haksız el atmanın önlenmesini ve yapının kal’ini (yıkımını) hem de dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık haksız işgal tazminatını (ecrimisil) birlikte talep edebilirsiniz.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.