Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlıklı dördüncü ayırımında (TBK m. 339 vd.), kiracıyı koruma ilkesi gereği kira sözleşmesi sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez (TBK m. 347). Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi dolmadan sözleşmeyi sona erdirebilmesi ancak kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan tahliye sebeplerinden birinin varlığına ve sıkı hak düşürücü sürelere uyulmasına bağlıdır.
TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin TMK m. 364 kapsamındaki kardeşleri) için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Aynı maddenin ikinci bendi uyarınca kiralananın yıkılıp yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise yine tahliye talep edilebilir.
Kiralananı sonradan (satış, bağış, miras vb. yollarla) edinen "yeni malik" ise TBK m. 351 uyarınca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa iki seçimlik yoldan birini izleyerek tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu ve Dava Açma Süreleriyle İlişkisi (HUAK m. 18/B)
01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında arabulucuya başvurulması dava şartıdır. HUAK m. 18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; bu nedenle 1 aylık dava açma süresi içinde arabuluculuğa başvurulması süreyi korur.
TBK m. 350 ve m. 353 Uyarınca Dava Açma Döneminin Hesaplanması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin (veya 1’er yıllık uzama yılının) bitiminden başlayarak "1 ay içinde" açılmalıdır. Ancak kiraya veren TBK m. 353 uyarınca en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde (ihtarda) bulunarak dava açacağını bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık fesih dönemi ve 3 aylık bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılır (TBK m. 328-329).
Yeni Malikin İhtar ve Dava Süreleri (TBK m. 351)
Taşınmazı satın alan yeni malik; (1) Edinme (tapu tescil) tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (tebliğ ettirmek!) koşuluyla edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir; veya (2) Bu ihtarı çekmeksizin mevcut kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açma hakkını kullanabilir.
Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmasının İspatı
Konut veya işyeri ihtiyacının doğmuş, sürekli, gerçek ve samimi olması şarttır. Örneğin kiraya verenin kendisinin de kirada oturması, ailesiyle birlikte yaşamak zorunda kalması, çocuğunun reşit olup ayrı eve çıkacak olması veya o şehirde aynı nitelikte başka boş konutunun bulunmaması samimi ihtiyacın karineleridir. Yeniden inşa (TBK m. 350/2) sebebinde ise belediyece onaylı avan veya uygulama projesinin ibrazı ve keşifle kullanım imkânsızlığının tespiti gerekir.
3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı (TBK m. 355)
TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar ise eski haliyle 3 yıl kiralanamaz; yeni durumuyla eski kiracının 1 aylık öncelik hakkı vardır. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- TBK m. 351 uyarınca yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde göndereceği yazılı bildirimin (ihtarın), bu 1 aylık süre içinde noterden gönderilmesi yeterli olmayıp bizzat kiracıya "tebliğ edilmiş" olması şarttır; 6 aylık süre dolmadan açılan dava ise erken açıldığından reddedilir.
- TBK m. 355 kapsamındaki yeniden kiralama yasağına dayalı tazminatın doğması için, kiracının kiralananı kendiliğinden veya sadece ihtarname üzerine tahliye etmesi yeterli değildir; kiracının mutlaka "mahkeme kararı (tahliye ilamı) ve icra takibi" sonucunda tahliye edilmiş olması gerekir (Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadı).
- Tüzel kişiler (şirketler, vakıflar, dernekler) yalnızca faaliyet konuları doğrultusunda kendi işyeri ihtiyaçları için tahliye davası açabilirler; ortaklarının veya yöneticilerinin konut ihtiyacı için tahliye davası açamazlar.
- Paylı mülkiyette gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun (TMK m. 691) sağlanması, elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte dava açması veya açılan davaya muvafakat etmesi zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi "evime kendim geçeceğim" diyerek ihtarname çekti, kiracı hemen çıkmazsa mahkeme ne zaman açılabilir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi kira döneminin ortasında ihtarname çekse bile hemen dava açamaz; kira sözleşmesinin yıllık bitim tarihini beklemek ve bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde (veya ihtarname süresi içinde tebliğ edilmişse TBK m. 353 uyarınca o kira yılı içinde) zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlayıp Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır.
Evi yeni satın alan kişi kiracıyı en erken ne zaman çıkarabilir?
TBK m. 351 uyarınca yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarnameyi kiracıya tebliğ ettirirse, tapu tarihinden itibaren 6 ay bekledikten sonra tahliye davası açabilir. Ancak mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihi 6 aydan daha yakın bir tarihte ise, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir.
Ev sahibi kendi kardeşinin veya yeğeninin oturması için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
TBK m. 350/1 uyarınca ihtiyaç sahipleri; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya "kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler"dir. Yeğen bu kapsamda değildir; kardeş için ise ancak TMK m. 364 uyarınca kiraya verenin refah içinde bulunması ve kardeşin yoksulluğa düşmüş olması (bakım yükümlülüğü) kanıtlanırsa dava açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkaran ev sahibi evi başkasına kiraya verirse cezası nedir?
Kiracı mahkeme kararı ve icra zoruyla tahliye edilmişse ve ev sahibi haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde taşınmazı bir başkasına kiraya verirse, TBK m. 355/3 uyarınca eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.