Taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklardan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri çerçevesinde çözümlenmektedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 12 uyarınca taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kapsamda Merkezefendi, Pamukkale ve Denizli Merkez yargı çevresine bağlı ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar Denizli Adalet Sarayı bünyesindeki mahkemelerde görülür.
Gayrimenkul hukuku kapsamındaki uyuşmazlıklar; yolsuz tescil, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, haksız işgal nedeniyle elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve ecrimisil talepleri, paylı mülkiyette önalım (şuf’a) davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalardan oluşur.
Bu rehberde; Denizli’deki gayrimenkul davalarında görevli ve kesin yetkili mahkemeler, taşınmaz başında yapılan keşif ve fen/harita bilirkişi incelemeleri, ortaklığın giderilmesi davalarındaki dava şartı arabuluculuk usulü ile kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma süreçleri mevzuat hükümleri doğrultusunda açıklanmaktadır.
Denizli’de Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Kesin Yetkili Mahkemeler
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara (mülkiyet, irtifak, rehin) ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; mahkeme bu yetki kuralını davanın her aşamasında re’sen gözetir. Denizli merkez ilçeleri (Merkezefendi ve Pamukkale) ile adli yönden merkeze bağlı ilçelerdeki taşınmazlar için Denizli Adliyesi mahkemeleri; Acıpayam, Buldan, Çal, Çameli, Çardak, Çivril, Kale, Sarayköy ve Tavas ilçelerindeki taşınmazlar için ise ilgili ilçe adliyesindeki mahkemeler yetkilidir.
Görevli mahkeme ise uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenir. Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir düzenleme bulunmadıkça genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 2). Paydaşlığın veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesine yönelik ortaklığın giderilmesi davaları ile kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK m. 4).
- Denizli Asliye Hukuk Mahkemeleri: Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i), ecrimisil (haksız işgal tazminatı), önalım (şuf’a), muhdesatın aidiyetinin tespiti, geçit hakkı tesisi ve kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarına bakar.
- Denizli Sulh Hukuk Mahkemeleri: Taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ve zilyetliğin korunması davalarına bakar.
- Denizli Kadastro Mahkemesi: 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun uygulanmasından doğan, kadastro tespitine itiraz ve uygulama kadastrosu uyuşmazlıklarını inceler.
- Denizli Tüketici ve Asliye Ticaret Mahkemeleri: Konut edinme amacıyla müteahhitten veya kooperatiften satın alınan bağımsız bölümlere ilişkin tüketici uyuşmazlıklarına Tüketici Mahkemesi; tarafların tacir olduğu ticari nitelikteki gayrimenkul ve inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarına ise Asliye Ticaret Mahkemesi bakar.
Tapu İptal ve Tescil, Elatmanın Önlenmesi ve Önalım (Şuf’a) Davaları
TMK m. 1025 uyarınca bir aynihak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Hukuki ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, sahte vekâletname, muris muvazaası, kazandırıcı zamanaşımı (TMK m. 713) ve imar uygulamasından kaynaklanan nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davalarında, yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına "ihtiyati tedbir" veya "davalıdır şerhi" konulması talep edilir.
Mülkiyet hakkına haksız bir müdahale bulunması halinde malik, TMK m. 683 uyarınca "elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)", haksız yapının yıkımı (kal) ve geriye dönük en fazla 5 yıllık süre için "ecrimisil (haksız işgal tazminatı)" talep edebilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ise paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar, TMK m. 732-734 uyarınca yasal önalım (şuf’a) hakkını kullanarak payın kendi adlarına tescilini isteyebilir.
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Gayrimenkul davalarında taşınmaz başında hâkim, harita/kadastro mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi ve gayrimenkul değerleme bilirkişileri eşliğinde mahalli keşif yapılarak sınırlar, yüzölçümü ve rayiç değer tespit edilir.
- Önalım (Şuf’a) Hak Düşürücü Süresi: Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer (TMK m. 733/4); davacı mahkemece belirlenen sürede satış bedeli ile tapu giderlerini nakden depo etmek zorundadır.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü, eksik ve ayıplı imalat, gecikme tazminatı (kira kaybı) ve sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi talepleri incelenir.
Ortaklığın Giderilmesi, Kamulaştırma ve İmar Uyuşmazlıkları
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşların paylaşım konusunda anlaşamamaları halinde, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca önce Denizli Arabuluculuk Bürosuna başvurularak dava şartı zorunlu arabuluculuk süreci işletilir. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin (bölünmesinin) imar mevzuatı ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre mümkün olup olmadığını ilgili belediye ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğünden sorar; bölünme mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Kamu kurumları, belediyeler veya enerji/altyapı kuruluşları tarafından kamu yararı kararı alınarak yapılan kamulaştırmalarda ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde "kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil" davası açılır. İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen (yol, park, enerji nakil hattı vb. geçirmek suretiyle) veya hukuken (imar planında uzun yıllar kamu hizmet alanına ayırarak tasarruf hakkını kısıtlamak suretiyle) müdahale etmesi halinde ise "kamulaştırmasız el atma" hükümleri çerçevesinde bedel ve ecrimisil talep edilebilir.
- Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesat İddiası: Arza (toprağa) bağlı bina, tesis veya ağaçların belirli bir paydaşa ait olduğu konusunda tüm paydaşlar ittifak etmiyorsa, iddia sahibine Asliye Hukuk Mahkemesinde "muhdesatın aidiyetinin tespiti" davası açması için kesin süre verilir.
- Kamulaştırma Bedel Tespiti: Arazi niteliğindeki taşınmazlarda net gelir (kapitalizasyon faizi) ölçütüne, arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre bilirkişi kurulunca değer biçilir (2942 s.K. m. 11).
- Hukuki El Atma ve İdari Yargı Ayrımı: İmar planında okul, yeşil alan, yol gibi kamu hizmetine ayrılan ve 5 yıllık imar programı süresi içinde kamulaştırılmayan taşınmazlarda, imar planı değişikliği/iptali talepleri ve hukuki el atmadan doğan tazminat davalarında görevli yargı yeri ayrımına dikkat edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Denizli’nin Çivril veya Tavas ilçesindeki bir arsa için Denizli Merkez Adliyesinde tapu davası açılabilir mi?
Hayır. HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kamu düzenine ilişkin olup kesindir. Taşınmaz Çivril, Tavas, Acıpayam, Sarayköy, Buldan veya Çal gibi müstakil adliyesi bulunan bir ilçede yer alıyorsa tapu iptal, elatmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi davasının mutlaka o ilçedeki görevli mahkemede açılması gerekir.
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancılara satarsa diğer hissedarlar ne yapabilir?
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca yasal önalım (şuf’a) hakkını kullanabilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde alıcıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde önalım davası açılarak, satış bedeli ve tapu masraflarının depo edilmesi karşılığında payın davacı adına tescili talep edilebilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satışına sadece hissedarlar mı girebilir?
Tüm paydaşlar oybirliğiyle karar verirse satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür (TMK m. 699/3). Ancak paydaşlardan biri dahi rıza göstermezse satış herkese açık olarak UYAP Elektronik Satış Portalı (e-Satış) üzerinden açık artırma usulüyle gerçekleştirilir; hissedarlar da ihalede pey sürerek taşınmazı satın alabilirler.
Tapu iptal ve tescil davası açıldığında davalının evi başkasına satması nasıl engellenir?
Dava dilekçesinde HMK m. 389 ve devamı maddeleri uyarınca "ihtiyati tedbir" talebinde bulunulur. Mahkemece talebin kabul edilmesi halinde UYAP üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak taşınmazın tapu kaydına devir ve temlikin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir şerhi işlenir; böylece yargılama sonuçlanıncaya kadar üçüncü kişilere satış yapılamaz.
İlgili Mevzuat, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Temel Kanunlar
Emsal Yüksek Mahkeme Kararları
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) ve Tapu İptal Davası — Yargıtay İBK 1974/1 E., 1974/2 K.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Etkisi — Yargıtay İBK 1983/3 E., 1984/1 K.
- İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazlarda Hukuki El Atma ve Tam Yargı Davası — Danıştay İDDK & 6. Daire İlkeleri
Bu sayfa Denizli Adliyesi mahkeme teşkilatı ve yürürlükteki mevzuat hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.