Tapulu Taşınmazın Harici Satışında Ödenen Bedelin İadesi, Hapis Hakkı ve Denkleştirici Adalet — Yargıtay İBK 1936/31 E., 1939/47 K. ve 1939/2 E., 1940/77 K.

Uyuşmazlık Konusu ve Hukuki Sorun

Tapuya kayıtlı bir taşınmazın resmi şekil şartına (tapu memuru önünde resmi senet düzenlenmesine) uyulmaksızın haricen (adi yazılı senetle veya sözlü olarak) satılması ve sonradan satıcının tapuda devir işleminden kaçınması halinde; alıcının ödediği satış bedelini geri isteme davasının hangi zamanaşımı süresine tabi olacağı, zamanaşımının ne zaman başlayacağı ve satış bedeli iade edilmeden satıcının alıcıdan taşınmazın tahliyesi ile ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edip edemeyeceği hususudur.

Yüksek Mahkemenin Hukuki Değerlendirmesi ve Gerekçesi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 07.06.1939 tarihli ve 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazların tapu memuru önünde resmi şekilde yapılmayan harici satışlarının mülkiyetin devri bakımından geçersiz olduğunu, ancak taraflar arasındaki bu ilişkide satıcının "tapuda ferağ vermeyi (mülkiyeti devretmeyi), aksi takdirde aldığı parayı iade etmeyi" taahhüt etmiş sayıldığını belirtmiştir. Bu nedenle alıcının ödediği bedeli geri isteme hakkı haksız fiil veya kısa süreli sebepsiz zenginleşme zamanaşımına değil, Borçlar Kanunu'ndaki 10 yıllık genel zamanaşımı süresine (TBK m. 146, mülga BK m. 125) tabidir.

Aynı kararda, 10 yıllık zamanaşımı süresinin sözleşmenin yapıldığı veya paranın ödendiği tarihten değil; tarafların tapuda ferağ (devir) ümidinin kesildiği, yani satıcının tapuda devir yapmaktan açıkça kaçındığı (ferağdan nükul ettiği) ve akdin hükümsüz kaldığının kesinleştiği tarihten itibaren başlayacağı hüküm altına alınmıştır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, haricen ödenen bu bedelin iadesinde enflasyon karşısında paranın alım gücünün erimesini önlemek amacıyla "denkleştirici adalet ilkesi" uygulanmakta; ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücünün dava tarihindeki karşılığı hesaplanarak alıcıya iadesine karar verilmektedir.

Öte yandan 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise harici satış uyarınca taşınmazı teslim alarak kullanan alıcının hukuki durumu düzenlenmiştir. Geçersiz sözleşmenin tasfiyesinde karşılıklı edimlerin aynı anda iadesi (TBK m. 97 ödemezlik def'i) esastır. Buna göre haricen sattığı taşınmazın bedelini alıcıya iade etmeyen satıcı, alıcıyı kötüniyetli haksız işgalci sayamaz; satış bedeli fiilen ödeninceye veya mahkeme veznesine depo edilinceye kadar alıcının taşınmaz üzerinde hapis (tutma) hakkı mevcut olup, bu dönem için alıcıdan ecrimisil veya ürün bedeli istenemez.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Somut İlkeler

• Tapulu taşınmazların tapu müdürlüğü dışında adi yazılı sözleşmeyle veya sözlü olarak satışı kesin hükümsüz olduğundan, alıcının açacağı tapu iptali ve tescil davası kural olarak dinlenmez; ancak alıcı ödediği bedelin iadesini isteyebilir.
• Harici satışta ödenen bedelin iadesi talebi 10 yıllık genel zamanaşımına (TBK m. 146) tabidir ve bu süre satıcının tapuda devirden kaçındığı (ferağdan imtina ettiği) tarihten itibaren işlemeye başlar.
• İade edilecek satış bedeli, nominal (rakamsal) tutar üzerinden değil; "denkleştirici adalet ilkesi" gereğince TÜFE, altın, döviz, memur maaş katsayısı ve asgari ücret artış oranlarından oluşan sepet hesabıyla dava tarihindeki alım gücüne uyarlanarak belirlenir.
• 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı İBK uyarınca, alıcıya harici satış bedeli (ve varsa taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu giderler) tamamen ödeninceye kadar alıcının taşınmazı alıkoyma (hapis) hakkı vardır.
• Mahkemece elatmanın önlenmesi davasında alıcının hapis hakkı tespit edildiğinde, davanın reddine değil; "belirlenen satış bedeli ve faydalı masraflar davacı satıcı tarafından davalı alıcıya ödendiğinde (hapis hakkı tanınmak suretiyle) elatmanın önlenmesine" şeklinde koşullu hüküm kurulur.
• Alıcı, harici satışa dayanarak satıcının rızasıyla taşınmazı kullandığından, satış bedeli kendisine iade edilip hapis hakkı sona erdirilmedikçe geçmiş dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemekle yükümlü tutulamaz.

Bu sayfadaki yüksek mahkeme karar incelemesi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.