Önalım (Şufa) Davalarında Bedelde Muvazaa, Bağış Amacı ve Fiili Taksim — Yargıtay İBK 1949/13 E., 1951/5 K. ve 1957/12 E., 1957/2 K.

Uyuşmazlık Konusu ve Hukuki Sorun

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda payın üçüncü kişiye satışı üzerine açılan yasal önalım (şufa) davalarında; önalım hakkının hukuki niteliği, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla tapuda satış bedelinin gerçek değerinden yüksek gösterilmesi (bedelde muvazaa) halinde davacı paydaşın bu iddiayı hangi delillerle ispatlayabileceği, gerçekte bağış olduğu halde tapuda satış gösterilen devirlerde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı ve fiili taksim savunmasının etkisi hususlarıdır.

Yüksek Mahkemenin Hukuki Değerlendirmesi ve Gerekçesi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E., 1951/5 K. sayılı (ve 26.12.1951 T., 1951/1 E., 1951/6 K. sayılı) kararlarında açıklandığı üzere, yasal önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren, dava yoluyla kullanılan "yenilik doğuran (inşai)" bir haktır. Kural olarak önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve giderlerinin toplamından ibarettir.

Ancak satıcı paydaş ile alıcı üçüncü kişi, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını zorlaştırmak veya caydırmak amacıyla tapudaki resmi satış senedinde satış bedelini gerçekte kararlaştırdıkları bedelden çok daha yüksek gösterebilmektedir (bedelde muvazaa). Önalım hakkını kullanan davacı paydaş, satıcı ile alıcı arasındaki satış sözleşmesinin tarafı olmadığından "üçüncü kişi" konumundadır. Bu nedenle davacı paydaş, tapuda gösterilen bedelin muvazaalı (gerçek dışı yüksek) olduğunu senetle ispat kuralına bağlı kalmaksızın tanık, keşif ve bilirkişi incelemesi dahil her türlü delille ispatlayabilir.

Buna karşılık, 27.03.1957 tarihli ve 1957/12 E., 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; paydaşın payını gerçekte bağışlamak veya miras hukukuyla ilgili bir gayeyle devretmek istediği halde tapuda görünüşte satış göstermesi (akitte muvazaa) durumunda, gerçek irade satış olmadığından diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Ayrıca paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşerek (fiili taksim) her birinin belirli bir kısmı ayrı ayrı kullandığı hallerde, kendi kullandığı yeri üçüncü kişiye satan paydaşa karşı önalım davası açılması TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Somut İlkeler

• Yasal önalım hakkı yalnızca paylı (müşterek) mülkiyete tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde kullanılabilir; paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda önalım hakkı doğmaz.
• Önalım davası açma süresi, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4); bu süreler hak düşürücü süre olup mahkemece resen gözetilir.
• Davacı paydaş, kendisine karşı yapılan muvazaa nedeniyle satış sözleşmesinin üçüncü kişisi sayıldığından, tapuda gösterilen satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini her türlü delille (tanık, bilirkişi, emsal araştırması) kanıtlayabilir; buna karşılık sözleşmenin tarafı olan davalı alıcı, tapuda harçtan kaçınmak için bedeli düşük gösterdiklerini ileri sürerek gerçek bedelin daha yüksek olduğunu iddia edemez (kendi muvazaasına dayanamaz).
• 27.03.1957 tarihli ve 1957/12 E., 1957/2 K. sayılı İBK gereğince, tapuda satış olarak gösterilen temlikin gerçekte bağış, trampa veya ölünceye kadar bakma amacıyla yapıldığı kanıtlanırsa önalım davası reddedilir.
• Paylı taşınmaz paydaşlar arasında zeminde fiilen paylaşılmış (fiili taksim yapılmış) ve davacı paydaş da kendi belirli bölümünü kullanmakta ise, diğer paydaşın kullandığı bölüme ilişkin pay satışında önalım hakkının ileri sürülmesi TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı bulunduğundan dava reddedilir.
• TMK m. 734/2 uyarınca önalım bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere nakden yatırılması (depo edilmesi) kararın verilmesi için zorunlu ön şarttır.

Bu sayfadaki yüksek mahkeme karar incelemesi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.