Tapuda Sahte Vekâletname, Ehliyetsizlik ve Yolsuz Tescilde İyiniyetin Korunması (TMK m. 1023) — Yargıtay İBK 1939/11 E., 1939/60 K.

Uyuşmazlık Konusu ve Hukuki Sorun

Tapu kütüğünde malik olarak görünen kişinin ayırt etme gücünden (ehliyetten) yoksun olması veya sahte vekâletname, sahte kimlik ya da sahte veraset ilamı kullanılarak taşınmazın devredilmesi halinde; doğrudan işlem yapan ilk el ile sicile güvenerek sonradan hak iktisap eden üçüncü kişilerin TMK m. 1023 (eski MK m. 931) kapsamındaki iyiniyet iddialarının korunup korunmayacağı hususudur.

Yüksek Mahkemenin Hukuki Değerlendirmesi ve Gerekçesi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 27.12.1939 tarihli ve 1939/11 E., 1939/60 K. sayılı kararı ile Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi (mülga MK m. 931), tapu siciline güven ilkesinin sınırlarını çizmektedir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller "yolsuz tescil" (TMK m. 1024/2) niteliğindedir. Kural olarak yolsuz tescil ile doğrudan kendi adına kayıt oluşturan kişi (ilk el), iyiniyetli olsa dahi mülkiyeti kazanamaz.

Sahte vekâletname, sahte kimlik veya malikin ayırt etme gücünün (temyiz kudretinin - TMK m. 15) bulunmaması hallerinde, gerçek malikin iradesi hiç oluşmadığından ilk devir işlemi mutlak butlanla batıldır. Sahte vekilden doğrudan taşınmazı satın alan ilk alıcı (ilk el), tapu kütüğündeki bir kayda değil, bizzat sahte olan temsil belgesine (vekâletnameye) dayanarak işlem yaptığı ve TMK m. 1023 sadece "tapu kütüğündeki tescile" güveni koruduğu için, ilk el konumundaki alıcının iyiniyeti korunmaz ve tapu kaydı iptal edilir.

Buna karşılık, sahte vekâletname veya ehliyetsizlik sonucu taşınmaz ilk alıcı (ilk el) adına tapuya tescil edildikten sonra, bu yolsuz tapu kaydına güvenerek taşınmazı ilk alıcıdan veya sonraki maliklerden devralan "ikinci ve sonraki el" konumundaki üçüncü kişilerin kazanımı, işlem sırasında yolsuzluğu bilmemeleri ve gerekli özeni göstermelerine rağmen bilebilecek durumda olmamaları (TMK m. 3 ve m. 1023) şartıyla korunur. Ancak üçüncü kişinin taşınmazı çok kısa süre içinde, değerinin çok altında veya taşınmazı hiç görmeden devralması gibi olgular varsa iyiniyet iddiası kabul edilmez.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Somut İlkeler

• Sahte vekâletname veya sahte kimlik kullanan kişiden taşınmazı doğrudan devralan ilk alıcı (ilk el), iyiniyetli olsa bile TMK m. 1023 korumasından yararlanamaz; çünkü güvendiği unsur tapu sicili değil sahte belgedir.
• Taşınmaz malikinin işlem tarihinde ayırt etme gücünden (ehliyetten) yoksun olması durumunda da doğrudan onunla işlem yapan karşı tarafın iyiniyeti korunmaz; ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkin olup Adli Tıp Kurumu raporuyla resen araştırılır.
• Yolsuz tescil tapu kütüğünde oluştuktan sonra, sicilde malik görünen kişiden ayni hak devralan sonraki üçüncü kişiler (ikinci el ve devamı), yolsuzluğu bilmiyor ve özen yükümlülüğüne rağmen bilemeyecek durumda iseler TMK m. 1023 uyarınca mülkiyeti kazanırlar.
• TMK m. 1024 uyarınca ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; kötüniyet iddiası defi değil itiraz niteliğinde olduğundan mahkemece dosya kapsamından resen gözetilir.
• Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davaları mülkiyet hakkına (ayni hakka) dayandığından, taşınmaz kötüniyetli kişilerin veya ilk elin üzerinde bulunduğu sürece herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir.
• Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye (ikinci ele) geçmesi nedeniyle gerçek malikin tapu iptal davasının reddedilmesi halinde, gerçek malik uğradığı zararı TMK m. 1007 uyarınca Devlet'ten (Hazine'den) tazminat olarak talep edebilir.

Bu sayfadaki yüksek mahkeme karar incelemesi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.