Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı (müşterek) mülkiyet veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallarda paydaşlar veya mirasçılar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçilmesini ya da malın satılarak bedelinin payları oranında dağıtılmasını sağlayan, çift taraflı (tüm taraflar için benzer sonuç doğuran) bir davadır (TMK m. 698-699).
Paydaşlardan (veya mirasçılardan) her biri, hisse oranı ne kadar küçük olursa olsun diğer tüm paydaşları davalı göstererek taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesini isteyebilir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce dava şartı arabuluculuk (HUAK m. 18/B) sürecinin tamamlanması zorunludur.
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek (taksim) veya kat mülkiyeti kurularak paylaşılmasının mümkün olup olmadığını araştırır; aynen bölünme imar mevzuatına göre mümkün değilse veya taşınmazın değerini önemli ölçüde azaltıyorsa açık artırmayla satışına karar verir (TMK m. 699/2-3). Bütün paydaşlar rıza gösterirse satış yalnız paydaşlar arasında da yapılabilir; ayrıca 7589 sayılı Kanun ile İİK m. 114’e eklenen hüküm uyarınca yalnız mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırmada malik mirasçılara özel kural öngörülmüştür.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Taraf Teşkili: Tüm Paydaşların ve Mirasçıların Davaya Dahil Edilmesi
Tapu kaydında malik görünen tüm paydaşların (vefat eden paydaş varsa veraset ilamındaki tüm mirasçılarının) davada taraf olarak yer alması zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan keşif yapılamaz ve esas hakkında karar verilemez.
Aynen Taksim veya Kat Mülkiyetine Geçiş İncelemesi (TMK m. 699, KMK m. 10)
Taraflardan yalnız biri dahi "aynen taksim" talep ederse, hâkim belediye ve il özel idaresinden imar durumunu sorarak taşınmazın ifrazının (bölünmesinin) veya binada bağımsız bölümler varsa kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığını bilirkişiyle inceler.
Muhdesat (Bina, Ağaç) İddiası ve Bütünleyici Parça Oranı
Taşınmaz üzerindeki bina, ev veya ağaçların (muhdesatın) paydaşlardan birine ait olduğu bütün paydaşlarca kabul ediliyorsa (veya muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmışsa), bilirkişi raporunda arz (zemin) değeri ile muhdesat değeri ayrı ayrı belirlenerek yüzdelik oran kurulur; satış bedeli bu orana göre paylaştırılır.
Satış Memurluğunca UYAP Elektronik Satış (e-Satış) Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğuna gönderilir; yeniden kıymet takdiri yapılarak İİK m. 114 vd. hükümleri uyarınca UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırma yapılır ve elde edilen net bedel tapudaki/veraset ilamındaki paylar oranında ödenir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı (iki yönlü) davalardan olduğundan davacı davasından feragat etse dahi davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece işin esası incelenerek karar verilir.
- Yargılama giderleri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hükmedilecek maktu vekâlet ücreti, davayı kimin açtığına bakılmaksızın tüm paydaşlara tapudaki/mirastaki payları oranında yükletilir.
Sık Sorulan Sorular
10 mirasçıdan 9’u satışı istemiyor, sadece 1 mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açıp taşınmazı sattırabilir mi?
Evet! TMK m. 698 uyarınca hukuki bir işlem veya sürekli bir amaca özgülenme bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Tek bir mirasçı dahi (hissesi 1/20 bile olsa) ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışını sağlayabilir.
Arsa üzerindeki evi kendi paramla ben yaptım, satış parası eşit mi bölünür?
Diğer paydaşlar evin sizin tarafınızdan yapıldığını duruşmada açıkça kabul ederlerse veya mahkemenin vereceği kesin sürede Asliye Hukuk Mahkemesinde "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açıp kazanırsanız, satış bedelinden eve isabet eden oran önce size ödenir, kalan arsa bedeli ise tüm paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.