Hukuki Sürelerin Niteliği ve Genel İlkeler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m. 339-356) kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi ve tahliye davası açabilmesi, kiracıyı koruyan emredici süre ve ihtar şartlarına bağlanmıştır. Kiraya veren bu süreleri bir gün dahi kaçırırsa o kira dönemi için tahliye davası açma hakkını kaybeder ve sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
Kira hukukunda TBK m. 353 hükmü dava açma süresini uzatan çok önemli bir istisna getirir: Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve tahliye davalarında (İİK m. 269 ilamsız icra tahliyesi hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s. HUAK m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede 1 aylık hak düşürücü dava açma süresi durur.
Kanuni Süreler, Başlangıç Anları ve Uygulama Kuralları
İhtiyaç ve Yeniden İnşa/İmar Nedeniyle Tahliye: Dönem Bitiminden İtibaren 1 Ay (TBK m. 350)
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut/işyeri gereksinimi ya da taşınmazın esaslı onarımı/yeniden inşası nedeniyle tahliye davasını; belirli süreli sözleşmelerde sürenin (veya 1’er yıllık uzama döneminin) sonundan başlayarak 1 ay içinde açmak zorundadır.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: 1 Ay İçinde İhtar ve 6 Ay Sonra Dava (TBK m. 351)
Kiralananı sonradan edinen (satın alan) yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye için iki seçimlik yola sahiptir: (1) Edinme (tapu tescil) tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (noter ihtarnamesiyle) bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra dava açabilir; veya (2) Mevcut kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra veya Dava: 1 Ay (TBK m. 352/1)
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesi vermiş) fakat boşaltmamışsa; kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak (Örnek 14) veya (arabuluculuk sonrası) Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır.
İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2) ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315, İİK m. 269)
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi (temerrüt) halinde ise kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanıyan ihtarname veya Örnek 13 ödeme emri gönderilir; 30 gün içinde ödeme yapılmazsa kira döneminin bitmesi beklenmeksizin derhal tahliye istenebilir.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sebepsiz Tahliye: En Az 3 Ay Önce İhtar (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak (ihtarname kiracının eline dönem bitiminden en az 3 ay önce ulaşmak) koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (Örneğin 1 yıllık sözleşme + 10 yıllık uzama + 1 yıl = toplam 12. yılın sonunda).
Kira Bedelinin Tespiti Davasında 30 Günlük Bildirim Kuralı (TBK m. 345)
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir (Sözleşmede her yıl kira artışı yapılacağına dair artış şartı varsa, ihtara gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada kira dönem başından itibaren tespit yapılır).
Hak Kaybı Yaşanmaması İçin Dikkat Edilecek Noktalar
- İhtar sürelerinde (1 aylık yeni malik ihtarı, 30 günlük kira tespit ihtarı ve 3 aylık 10 yıllık uzama fesih ihtarı) önemli olan ihtarnamenin notere verildiği gün değil, kiracıya tebliğ edildiği (ulaştığı) gündür! Bu nedenle ihtarnameler son günlere bırakılmadan PTT/noter hızlı tebligatıyla gönderilmelidir.
- Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak doğrudan İcra Müdürlüğünden (Örnek 14) tahliye takibi başlatılacaksa zorunlu arabuluculuk şartı yoktur; ancak doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılacaksa 1 aylık süre içinde arabulucuya başvurulmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Evimi yeni satın aldım, kiracıya 1 ay içinde ihtarname gönderdim ama kiracı çıkmıyor; hemen dava açabilir miyim?
TBK m. 351 uyarınca tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname kiracıya tebliğ edilmişse, tapu edinme tarihinden itibaren 6 aylık sürenin dolmasını beklemeniz gerekir (ancak eski malikle yapılan sözleşmenin yıllık bitim tarihi 6 aydan daha önce geliyorsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde beklemeden de dava açabilirsiniz).
10 yıllık kiracıyı çıkarmak için toplam kaç yıl geçmiş olmalıdır?
TBK m. 347’deki 10 yıllık süre sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden (uzama süresinin başlangıcından) itibaren hesaplanır. Örneğin 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesinde: 1 yıl (sözleşme süresi) + 10 yıl (uzama süresi) dolduktan sonra, izleyen uzama yılının (yani 12. yılın) bitiminden en az 3 ay önce ihtarname tebliğ edilerek 12. yılın sonunda tahliye davası açılabilir.
Bu Sürelerle İlgili Kanunlar, Davalar, Dilekçeler ve Hesaplama Araçları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Dava Rehberleri
- Gereksinim (İhtiyaç), Yeniden İnşa ve Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350-351)
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi ve Tahliye Davası (TBK m. 352/1)
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315, 352/2)
- Kira Bedelinin Tespiti Davası (5 Yıl Sonrası Emsal Kira Tespiti - TBK m. 344-345)
- 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Sebepsiz Tahliyesi Davası (TBK m. 347)