Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Tapu Alım-Satımı, WebTapu Koruma, Kiracı Tahliyesi ve Ecrimisil (Haksız İşgal) Rehberi

Avrupa ülkelerinde, ABD, Kanada, İngiltere veya Avustralya’da yaşayan Türk vatandaşları ile 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 28 kapsamındaki Mavi Kart sahipleri, Türkiye’deki memleketlerinde veya büyükşehirlerde önemli ölçüde taşınmaz (konut, yazlık, arsa, tarla, işyeri) yatırımı bulundurmaktadır. Ancak malikin yılın büyük bölümünde Türkiye dışında ikamet etmesi; taşınmazların satış ve devir işlemlerinde vekâletname usullerinin doğru kurgulanmasını, boş duran ev ve tarlaların sahte vekâletname veya fiili işgal (sınır tecavüzü, akrabaların izinsiz kullanımı) risklerine karşı korunmasını ve kiraya verilen konutlarda kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye uyuşmazlıklarının uzaktan etkin biçimde yönetilmesini zorunlu kılmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK m. 18/B) ve 2026 yılı güncel yargı mevzuatı çerçevesinde Türkiye’ye bizzat gelmeden vekâletname ile tapu alım-satımı, Takasbank Tapu Takas sistemi, WebTapu güvenlik kilidi, kiracı tahliye ve kira tespit davaları ile el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) süreçleri adım adım incelenmektedir.

1. Yurt Dışından Türkiye’ye Gelmeden Vekâletname ile Tapu Alım ve Satım İşlemleri (TMK m. 706 ve Tapu K. m. 26)

Türk eşya hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle tabidir (TMK m. 706, TBK m. 237 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Resmi senet yalnızca Tapu Müdürlüklerinde düzenlenir; yabancı ülke noterlerinde veya Türkiye noterlerinde yapılan doğrudan "taşınmaz satış sözleşmeleri" mülkiyeti geçirmez (noterler yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir). Buna karşılık malik veya alıcı, Türkiye’ye bizzat gelmek zorunda olmaksızın özel yetkili vekili (avukatı veya güvendiği bir yakını) aracılığıyla tapu devrini gerçekleştirebilir.

1.1. Tapu İşlemlerinde Geçerli Vekâletname Şartları (TKGM 2015/5 ve 2023 Genelgeleri)

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelere ilişkin genelgeleri uyarınca, tapu satış ve ipotek işlemlerinde kullanılacak vekâletnamenin reddedilmemesi için şu beş şartın bir arada bulunması zorunludur:

1. Düzenleyen Makam: Vekâletname ya doğrudan T.C. Başkonsolosluğu Noterlik Servisinde Türkçe olarak düzenlenmeli ya da 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi’ne taraf yabancı ülke noterinde (Notar / Notaire / Notary Public) "düzenleme (resmi) şeklinde" hazırlanıp Apostil şerhi vurulmalıdır. (Yalnızca "imza onayı / Unterschriftsbeglaubigung" şeklinde yapılan ve kimlik/ehliyet tespiti içermeyen belgeler tapu satışında kabul edilmeyebilir).
2. Fotoğraf Zorunluluğu: Vekâletnameye vekâlet verenin son 6 ay içinde çekilmiş renkli vesikalık fotoğrafı yapıştırılmalı ve fotoğrafın üzeri konsolosluk veya yabancı noter mührü (soğuk damga veya resmi mühür) ile mühürlenmelidir.
3. Kimlik ve Mavi Kart Bilgileri: 11 haneli T.C. Kimlik Numarası veya Mavi Kart Numarası, ad-soyad ve doğum tarihi Türkiye nüfus kayıtlarıyla (MERNİS) birebir örtüşmelidir.
4. Açık Özel Yetki ve Taşınmaz Tanımı: 6098 sayılı TBK m. 504/3 uyarınca taşınmaz satışı, bağışlanması veya üzerinde sınırlı ayni hak (ipotek, intifa) kurulması için vekâletnamede açık özel yetki bulunmalıdır. Özellikle satış vekâletnamelerinde, kötüye kullanım riskini sıfırlamak için sadece satılacak olan taşınmazın İl, İlçe, Mahalle/Köy, Ada, Parsel ve Bağımsız Bölüm bilgilerinin tek tek yazılması ("sadece bu taşınmazı satmaya" şeklinde sınırlandırılması) hukuki güvenlik açısından en sağlıklı yöntemdir.
5. Yurt Dışından Verilen Vekâletnamelerin TNB Sistemine Kaydı: Konsoloslukta düzenlenen vekâletnameler Türkiye Noterler Birliği (TNB) sistemine otomatik düşer ve Tapu Müdürlüğü ekranından doğrulanır. Yabancı noter + Apostil ile düzenlenen vekâletnameler ise Türkiye’de yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilip bir Türkiye noterliğince onaylandığında işlem görür.

1.2. Mavi Kart Sahiplerinin ve Çifte Vatandaşların Tapu Edinimi (5901 s. TVK m. 28)

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden Mavi Kart sahipleri ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca taşınmaz edinimi, tapu satışı, intikal ve ipotek işlemlerinde Türk vatandaşlarıyla tamamen aynı haklara tabidir. Dolayısıyla Mavi Kart sahipleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35’te yabancı uyruklu gerçek kişiler için öngörülen 30 hektar sınırına, ilçe yüzölçümünün %10’u kotasına veya askeri yasak bölge sorgulamasına tabi tutulmazlar; tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, arsa ve konutları bir Türk vatandaşı gibi alıp satabilirler.

1.3. Tapu Satış Bedelinin Güvenli Tahsili: Takasbank "Tapu Takas" Sistemi

Yurt dışında yaşayan satıcılar açısından en büyük risklerden biri, vekilin tapuda imzayı atması ile satış bedelinin banka hesabına geçmesi arasındaki eşzamanlılık sorunudur. Bu riski ortadan kaldırmak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank A.Ş. entegrasyonuyla çalışan Tapu Takas sistemi kullanılır:

• Alıcı, satış bedelini tapu devrinden önce Takasbank nezdindeki bloke hesabına yatırır;
• Tapu Müdürlüğünde resmi senet imzalanıp tescil tamamlandığı saniye, sistem elektronik ortamda tescil onayını alır ve satış bedeli doğrudan yurt dışındaki malikin Türkiye’deki IBAN hesabına aktarılır;
• Herhangi bir nedenle tapu devri gerçekleşmezse para alıcıya iade edilir. Ayrıca vekâletnamede vekile "satış bedelini elden nakit tahsil etme" yetkisi verilmeyip "satış bedelinin yalnızca malikin kendi banka hesabına yatırılması" şartı konulabilir.

2. Boş Duran Ev, Arsa ve Tarlaların Korunması: WebTapu "İşlem Yapılamaz Beyanı"

Yurt dışında yaşayan kişilerin Türkiye’de yıllarca uğramadığı arsa, tarla ve daireleri; sahte kimlik veya sahte vekâletname düzenleyen dolandırıcılık şebekelerinin hedefi olabilmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün WebTapu (webtapu.tkgm.gov.tr) sistemi üzerinden tamamen ücretsiz olarak aktif edilebilen "İşlem Yapılamaz Beyanı Tesis Etme" özelliği, bu riski teknik olarak kapatır:

• Malik, e-Devlet şifresiyle WebTapu’ya giriş yaparak "Beyan İşlemleri → İşlem Yapılamaz Beyanı" menüsünden taşınmazlarını kilitler.
• Bu beyan tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren, hiçbir vekâletname ile (gerçek veya sahte fark etmeksizin) o taşınmaz üzerinde satış, ipotek veya bağış işlemi başlatılamaz.
• Malik taşınmazını gerçekten satmak istediğinde yine e-Devlet/WebTapu üzerinden SMS doğrulamasıyla kilidi saniyeler içinde kaldırabilir veya sadece belirli bir vekile işlem yetkisi tanımlayabilir.

3. Türkiye’deki Ev, Arsa veya Tarlanın İzinsiz Kullanılması: El Atmanın Önlenmesi (TMK m. 683) ve Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Yurt dışında yerleşik vatandaşlarımızın en sık yaşadığı uyuşmazlıklardan biri; Türkiye’deki müstakil evlerinin, yazlıklarının, arsalarının veya miras kalan tarlalarının üçüncü kişiler, komşu parsel malikleri veya Türkiye’deki akrabalar/diğer hissedarlar tarafından rızaları dışında kullanılması, ekilip biçilmesi, kiraya verilmesi veya sınırlarının kaydırılmasıdır. 4721 sayılı TMK m. 683/2 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve geçmiş döneme ilişkin ecrimisil (haksız işgal tazminatı — TMK m. 995) davası açabilir.

3.1. Hissedarlar Arasında "İntifadan Men" Şartının Aranmadığı Yargıtay İstisnaları

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazı (örneğin miras kalan daireyi, dükkanı veya tarlayı) Türkiye’deki bir mirasçı tek başına kullanıyorsa, kural olarak yurt dışındaki mirasçının ecrimisil isteyebilmesi için diğer mirasçıya kullanım isteğini bildirmesi (intifadan men) gerekir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şu hallerde önceden ihtarname çekilmiş olmasına gerek yoktur; doğrudan geriye dönük 5 yıllık ecrimisil davası açılabilir:

1. İşgal edilen taşınmazın bağ, bahçe, zeytinlik, fındıklık, narenciye bahçesi gibi doğal ürün veren bir yer olması,
2. Taşınmazın işyeri, dükkan, otel, fabrika gibi hukuki semere (kira geliri) getiren bir yer olması veya paydaş tarafından üçüncü kişiye kiraya verilerek kira bedellerinin tahsil edilmiş olması,
3. Paydaşlar arasında daha önce o taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), el atmanın önlenmesi, tapu iptal veya icra takibi açılmış olması,
4. Davacının taşınmazı kullanmak istediği halde davalı paydaş tarafından fiilen engellenmiş (kilidin değiştirilmesi vb.) olması.

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). 7589 sayılı Kanun ile değişik HMK m. 109/4 uyarınca ecrimisil talebi kısmi dava olarak açılıp, mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi raporuyla 5 yıllık gerçek kira/ürün kaybı hesaplandıktan sonra tahkikat bitimine kadar talep sonucu bir defaya mahsus artırılabilir.

4. Türkiye’deki Kiracının Tahliyesi ve Kira Bedelinin Artırılması (6098 s. TBK m. 315, 344, 347, 350–352)

Yurt dışında yaşayan ev ve işyeri sahiplerinin Türkiye’deki kiracılarla yaşadığı başlıca sorunlar; kira bedelinin ödenmemesi, kiranın enflasyon karşısında çok düşük kalması veya malikin Türkiye’ye kesin dönüş ya da yazlık kullanımı için konuta ihtiyaç duymasına rağmen kiracının evi boşaltmamasıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 6325 sayılı HUAK m. 18/B uyarınca kira tespiti ve tahliye davalarında (İİK kapsamındaki ilamsız tahliye hariç) dava açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

4.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra ve Tahliye (TBK m. 315 ve İİK m. 269)

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödemediğinde en hızlı ve kesin yol, İcra Müdürlüğünden Örnek No: 13 (Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait Takip — Tahliye Talepli) ödeme emri gönderilmesidir. Kiracıya ödeme emrinin tebliğinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre verilir (TBK m. 315/2). Kiracı 30 gün içinde borcun tamamını ödemezse, arabuluculuk şartı dahi aranmaksızın İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile hem kiranın tahsili (haciz) hem de kiracının cebri icra yoluyla tahliyesi sağlanır.

4.2. Yurt Dışında Yaşayan Malikin "Konut İhtiyacı" Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350/1)

6098 sayılı TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre, yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşının veya Mavi Kart sahibinin;

• Türkiye’ye kesin dönüş yapacak olması şart değildir;
• Yılın belirli aylarında (yaz tatillerinde, izin dönemlerinde) Türkiye’ye geldiğinde kendi evinde kalmak istemesi dahi (ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması koşuluyla) haklı konut ihtiyacı olarak kabul edilmektedir;
• Ayrıca yurt dışındaki malikin Türkiye’de üniversite okuyan veya yaşayan çocuğunun konut ihtiyacı da doğrudan tahliye sebebidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde (veya bu 1 ay içinde ihtarname tebliğ edilmişse takip eden kira yılı sonuna kadar) arabuluculuk süreci işletilerek Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır (TBK m. 350 ve m. 353).

4.3. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1) ve 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

• Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1): Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte belirli bir günde evi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icra dairesine (Örnek 14) veya arabuluculuk sonrası Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak kiracı tahliye ettirilir.
• 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Sebepsiz Tahliye (TBK m. 347/1): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noterden fesih bildirimi tebliğ edilerek, hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye davası açılabilir.
• 5 Yılı Dolduran Kiracılarda Rayiç Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3): Kira sözleşmesinde 5 yıl dolduktan sonra (6. kira yılından itibaren) açılacak kira tespit davasında mahkeme, TÜFE artış oranıyla bağlı olmaksızın taşınmazda keşif yapar; çevredeki güncel emsal kira bedellerini araştırır ve eski kiracı hakkaniyet indirimi (%10–20) uygulayarak kirayı piyasa rayicine yükseltir.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Almanya veya Fransa’da yaşıyorum; Türkiye’deki evimi kiraya verirken veya satarken avukatıma nasıl vekâlet verebilirim?

Kira sözleşmesi imzalamak, kiracıya ihtarname çekmek, arabuluculuk toplantılarına katılmak ve tahliye/kira tespit veya ecrimisil davası açmak için T.C. Başkonsolosluğundan (veya Apostilli yabancı noterden) standart Genel Dava Vekâletnamesi yeterlidir. Ancak tapuda taşınmaz satışı veya alımı yapılacaksa vekâletnamenin mutlaka fotoğraflı olması ve taşınmazın ada/parsel bilgileriyle birlikte satışa ilişkin açık özel yetki içermesi şarttır.

Türkiye’deki tarlamı amcam veya kardeşim yıllardır ekiyor ve bana pay vermiyor; geriye dönük kaç yıllık alacak isteyebilirim?

Tarladan buğday, mısır, ayçiçeği, zeytin, fındık gibi doğal ürün elde edilmesi halinde Yargıtay içtihatları uyarınca önceden ihtarname (intifadan men) çekilmiş olması şartı aranmaz. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak ecrimisil davası ile dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ürün/kira geliri hisseniz oranında yasal faiziyle birlikte tahsil edilir.

Türkiye’de kira geliri elde ediyorum; yurt dışında yaşadığım için Türkiye’de gelir vergisi beyannamesi vermem gerekir mi?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu uyarınca yurt dışında yerleşik Türk vatandaşları ve Mavi Kart sahipleri "dar mükellef" statüsündedir ve yalnızca Türkiye’de elde ettikleri kazançlar üzerinden vergilendirilirler. Konut kira geliriniz her yıl belirlenen konut istisna tutarını (GVK m. 21) aşıyorsa, izleyen yılın Mart ayında Gelir İdaresi Başkanlığının Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik ortamda beyanname verilip vergisi ödenmelidir. (İşyeri kiralarında ise kiracı stopaj ödediğinden dar mükellefler için ayrıca beyanname sınırı farklıdır).

Kiracı evden çıkarken anahtarı kapıcıya veya komşuya bırakıp gitmiş; kira borcu işlemeye devam eder mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesinin yerleşik kararlarına göre, kiralananın tahliye edilmiş sayılması için anahtarın bizzat kiraya verene, vekiline (avukatına) veya notere/mahkeme tevdi mahalline tutanakla teslim edilmesi gerekir. Usulüne uygun anahtar teslim tutanağı imzalanmadığı sürece kiracının kira ve aidat ödeme yükümlülüğü hukuken devam eder.