Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 712 ve m. 713 hükümlerinde düzenlenen kazandırıcı zamanaşımı (iktisabi zamanaşımı), kanunda aranan süre ve koşullarla taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla sürdürülen zilyetliğin mülkiyet hakkına dönüşmesini sağlayan aslen kazanma yoludur. TMK m. 712'de düzenlenen "olağan kazandırıcı zamanaşımı" uyarınca, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan (yolsuz tescil bulunan) kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Burada zilyedin on yıllık süre boyunca tapu kaydının yolsuz olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması (iyiniyet) şarttır.
TMK m. 713'te düzenlenen "olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı" ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilmesidir (TMK m. 713/1). Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce gaipliğine hükmedilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de mülkiyetin adına tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/2). Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 E., 2011/52 K. sayılı kararıyla TMK m. 713/2'deki "ölmüş" ibaresi iptal edildiğinden, tapu malikinin yirmi yıl önce ölmüş olması sebebine dayanılarak olağanüstü zamanaşımıyla tescil talep edilemez.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Mahkemece davanın konusu gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla üç defa ilan edilerek ilgililere itiraz süresi tanınır. Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 uyarınca belgesiz zilyetlik yoluyla bir kadastro çalışma alanı içinde kazanılabilecek taşınmaz miktarı sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm ile sınırlandırılmış olup; devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ormanlar, meralar ve kamu malları zamanaşımıyla kazanılamaz.
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- Olağan zamanaşımında (TMK m. 712): Tapuda yolsuz tescil bulunmalı, zilyetlik davasız, aralıksız ve iyiniyetle 10 yıl sürdürülmelidir.
- Olağanüstü zamanaşımında (TMK m. 713): Taşınmaz tapusuz olmalı (veya maliki tapudan anlaşılamamalı ya da 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş olmalı) ve malik sıfatıyla davasız, aralıksız 20 yıl zilyetlik sürdürülmelidir.
- Anayasa Mahkemesinin 2009/58 E., 2011/52 K. sayılı iptal kararı uyarınca tapu malikinin 20 yıl önce "ölmüş" olması sebebine dayanılarak TMK m. 713/2 kapsamında tescil istenemez.
- Kamu malları, ormanlar, meralar, kıyılar ve vakıf taşınmazları kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez (TMK m. 715, Kadastro K. m. 16-18).
- Olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kanun gereği kazanılır; mahkemenin tescil kararı açıklayıcı niteliktedir (TMK m. 713/5).
Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımıyla (İktisabi Zamanaşımı) Mülkiyet Kazanımı (TMK m. 712-713) Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tapuda vefat etmiş bir kişi adına kayıtlı olan taşınmaz 20 yıl kullanılırsa zamanaşımıyla kazanılabilir mi?
Hayır. Anayasa Mahkemesi TMK m. 713/2 hükmünde yer alan "ölmüş" ibaresini mülkiyet ve miras hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal etmiştir. Tapu maliki ölmüşse mülkiyet ölüm anında kanunen mirasçılarına geçtiğinden, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
Kira veya ödünç sözleşmesine dayanarak 20 yıl boyunca kullanılan tapusuz taşınmazın tescili istenebilir mi?
Hayır. TMK m. 713 uyarınca yirmi yıllık zilyetliğin "malik sıfatıyla" (asli zilyet olarak) sürdürülmesi şarttır; kiracı veya ariyet (ödünç) alan kişi fer'i zilyet olduğundan süresi ne olursa olsun zamanaşımıyla mülkiyet kazanamaz.
Mirasçılar kendi aralarında miras kalan taşınmaz için kazandırıcı zamanaşımı ileri sürebilir mi?
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre mirasbırakandan kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümleri geçerli olduğundan ve bir mirasçının zilyetliği tüm mirasçılar adına sayıldığından, mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımına dayanamazlar.
Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımıyla (İktisabi Zamanaşımı) Mülkiyet Kazanımı (TMK m. 712-713) İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.